最後更新日期： 2024-01-26

分享擔任貸款經辦期間，幾個成功辦理房屋轉增貸的案例，顧客大多都遇到以下3種需要房屋轉貸的狀況！

1.房子被融資公司（中租、新鑫或民間）二胎設定了，月還款壓力相當大。

2.想要整合銀行的房貸，原銀行增貸過了，想再次增貸，但被原銀行婉拒。

3.想要降低房貸利息，或是想要使用「理財型房貸」但不知道該怎麼做。

以上是我最常遇到的3種「房屋轉增貸」的狀況，本篇將分享，如果你正遇到以上的三種狀況，你該怎麼處理，以及房屋轉增貸的申請流程、條件以及需要注意的地方，無論是轉貸整合，還是增貸資金需求，一定要看的貸款細節。

辦理房屋增貸前你必須要問自己

1.使用房屋轉增貸想要解決什麼問題？
（降低月付金、降低房貸利息、整合負債、爭取寬限期、延長貸款期限）
2.切勿以債養債，解決問題的第一步是面對問題！
（眼高手低、無穩定還款能力、賭一把的僥倖心態）
4.貸款前請先諮詢專業貸款規劃師。
（Timmy免費１對１諮詢管道）

房屋轉增貸是什麼?

「房屋轉增貸」是將原本A銀行的房屋貸款，全數轉移至B銀行，而B銀行會將房屋增值的金額，撥款給申請人。

因為每一家銀行的評估方式不同（原銀行增貸，大多只會以當時的估價方核貸給您），所以會對不動產物件，各有不一樣的看法，但大多都會給予原銀行較高的額度！

房屋轉增貸舉例：

小施的房子購買時向A銀行貸款了950萬，正常繳款5年後，還有800萬的貸款，

向B銀行評估後，可以給予小施1000萬的房屋貸款，於是B銀行將A銀行的800萬清償後，再給予小施差額200萬的資金使用。這就是「房屋轉增貸」

●市面上有許多使用房屋尋求資金的方法，有以下幾個名稱，房屋增貸、二胎房貸、房屋轉貸、企業不動產擔保貸款等等的方式，可以依照顧客的需求來做最適合的選擇。

延伸閱讀：房屋增貸是什麼？必要掌握3個房屋增貸申請要訣【成功案例分享】

房屋轉增貸的優缺比較

房屋轉增貸的優點：

1.可以提高房屋估價的價值，取得房屋增值資金（可用於整合負債，降低總負債金額）
2.提高貸款年限
3.降低房貸利率
4.再次給予繳款寬限期

房屋轉增貸的缺點：

辦理成本比原銀行增貸較高，可能需支付以下幾種費用
假設總房屋貸款為1,000萬為例子

a.提前清償的違約金（銀行綁約1-3年）違約金0.5%~1%，以1,000萬為例，違約金為5-10萬。
b.新銀行的房貸手續費，約5千元-8千元不等。
c.代書費用，約5千元-8千5百元的出場費，幫忙辦理塗銷與設定手續。
d.政府設定規費（登記費）為設定金額的千分之1，而銀行設定都會設定借款金額的1.2倍，以1,000萬為例，設定金額為1,200萬，登記費為1萬2千元。
e.房屋保險費（住宅火災及地震基本保險）1,750元-1,900元（每年一次）。

估計1,000萬的房屋轉貸成本，若無違約金，約為2萬5千元左右。

房屋增貸的三種方法比較

以下表個整理房屋增貸、房屋轉增貸、二胎房貸的優缺點比較。

房屋轉增貸成功案例分享

R先生-洗車場老闆

因為想幫助弟弟開設餐館，於是向銀行申請企業貸款，由於洗車場都是現金收入，並無開設發票且報表無營業額，所以被銀行拒之門外。

後來透過融資公司辦理出200萬的企業貸款額度，餐館也順利開業！

過了一陣子，R先生看準商機，再次向融資公司辦理出450萬的額度（有不動產捨定），不料剛好遇到疫情，商機變成危機，導致現金流轉不過來！

於是再次幫忙R先生，將不動產轉增貸至銀行理財型房貸專案，成功貸款出800萬的額度，並清償融資公司的所有債務，降低月付金與貸款利率，取得資金！

R先生非常感謝，當初因為比較急迫，所以使用融資公司的方案，遇到危機後還能成功轉至銀行，真的是得到了一個喘息的空間，也避免違約失去信用的風險。

案例結論：

R先生為企業主，但發票少開，營收狀況不明，僅有出貨證明單

辦理成功因素有以下：
1.L先生信用正常，信用卡皆全額繳清
2.房屋評估有價，區域增值空間多且銀行房貸已繳款多年
3.有實際店面佐證

案例注意事項：

由於是辦理理財型房貸專案，雖然有資金可使用，解決眼下周轉不靈的狀況，但是房屋貸款只繳利息，並無繳款本金，所以未來還是需要有足夠穩定的現金流支應房屋貸款。

但是！比起原本的融資利息，相較之下輕鬆許多。

申請房屋轉增貸流程

流程一：提出轉增貸申請與準備文件

準備文件
1.土地、建物所有權狀
2.財力證明（如薪資單、薪轉存摺、扣繳憑證、勞保證明）
3.近 1 年房貸繳款證明、身分證影本。

流程二：承接轉增貸銀行進行估價

選定承接轉增貸的銀行後，銀行將會進行估價，評估不動產是否有價值，並且評估申請人的收入、信用狀況、年紀等等作為審核基準。

流程三：簽約對保

額度順利核准後，雙方沒問題將進行對保簽名作業，注意！需要確認可以轉貸的額度、貸款利率、貸款年限等等的細節。
一定要仔細看清楚，避免有所落差！

流程四：抵押權設定

申請轉增貸後，需要向原銀行申請清償證明，而承接貸款的銀行將會於不動產上設定新的抵押權，此時會需要至「地政事務所」與代書一起設定抵押。

並且會拿到新的房屋謄本，謄本上的「他項權利部」會有新銀行的抵押設定資訊。

流程五：撥款入指定帳戶

上述4項流程都完成後，就能成功撥款了！
注意!!撥款不是結束，而是需要穩定還款的開始，請注意自身信用與現金流。

房屋轉增貸被拒絕的原因

1.信用與財力狀況不佳：近一年有貸款遲繳、信用卡遲繳的狀況發生，存款時常低於6位數，或是月光族。

2.職業收入不明確：工作收入領現居多，或著為佣金收入較不固定，存摺看不到收入進出。

3.收支比過高：每個月須要支付給銀行的貸款(貸款、信用卡等等)再加上這次要申請的貸款，已到收入的80%以上。

4.無增貸空間：可能房子還再寬限期，或地區房價無增值效益。

5.聯徵多次查詢：代表近期有申請信用卡或貸款項目，可能被婉拒都會有紀錄。

6.增資用途：前面有提到的資金用途，銀行會因應政府打防政策，回答「裝潢」、「買房頭期款」的用途可能遭到婉拒。

7.年齡過高：65歲以上，需有足夠的財力證明，或屋齡+貸款年限<50年，年齡+貸款年限<75-90年，這個區間範圍內，但有足夠的還款能力可以詳談。

延伸閱讀：【房貸審核】條件是什麼?銀行評估秘訣大公開

房屋轉增貸問與答

Q1：被融資公司設定，該怎麼轉貸至銀行？

A1：首先要評估房屋價值，盡可能找到估價較高的銀行機構，倘若融資公司要還款的利息＋本金超過房屋價的85以上，那麼案件將會非常棘手！因為房子的價值你已經使用至極限了，可能要思考為什麼債務會走向這個狀況！

●若對自身信用條件、房屋狀況有疑慮，可與我進行「一對一免費貸款諮詢」

Q2：買房的寬限期要到了，可以轉至其他銀行並爭取寬限期嗎？

A2：可以！只要您信用良好，房貸繳息正常，收入穩定，是可以這樣子做的，有點像一直處於寬限期的還款合約內，可等待房屋增值再賣出，但要注意轉貸的手續費用、貸款解約金與保險費用等等的成本支出。

Q3：房屋轉增貸有哪些注意事項

A3：1.三個月內切勿送件超過3間銀行
2.請先計算好轉貸必要的成本(辦理所需的費用)
3.轉貸目的需要非常明確

Q4：降低多少利率才划算？

A4：以1,000萬為例
降0.25%，每年利息節省2.5萬
降0.15%，每年利息節省1.5萬
以此類推，扣除轉貸成本，看多久能回本。

Timmy結論與注意事項

由於看過許多房子被融資公司設定，每月繳款壓力非常大的顧客，能轉銀行當然是最好，甚至是非常幸運，但大多數可能都已走向（換另一家融資公司，或代書貸款等等）真的要注意是否以債養債，清楚自己的現金流才是首要。

房屋轉增貸是個可以讓貸款重新開始計算，以及有再一次寬限期的機會，成功轉貸後，也要維持好信用狀況。

另外！在此提醒，網路上有許多借款方法，也充斥的許多詐騙，請務必小心，切勿相信諮詢收費這件事！詢問都是不收費用的，Timmy我也提供貸款的免費諮詢。

借貸成功不是結束，謹慎維持財務與信用才是！

Hi 我是 Timmy奕廷 這個網站主要分享貸款知識、基礎理財、省錢攻略。

曾於上市公司的企業金融部門服務，現在提供企業貸款、房屋轉增貸、汽機車貸款，個人信貸。

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