最後更新日期： 2024-01-26
買房子是很多人一輩子一次的大事件，也就因為是第一次，更要知道銀行是如何評估貸款條件的，我們都希望銀行能夠貸款到八成以上，
這樣不僅能夠減低自備款的壓力，也可以將預算挪到裝潢使用，更有預算提高生活品質，完成夢想呢。
如何成為銀行眼中的優質客戶
成年出社會之後，「信用」似乎成為了評判一個人的標準，而這個「信用」是如何評定的呢？
根據JCIC（財團法人金融聯合徵信中心）表示：評估一個人的信用是否良好，會依照個人辦理分期付款、信用卡、貸款及薪資等等，作為「信用評分」的基準，以預測一年內能否履行還款義務的信用風險。
另外從１０７年起，每一年可免費查詢一次信用評分，使用自然人憑證到（個人線上查閱信用報告服務），申請人需年滿20歲且持有自然人憑證或軟體金融憑證，始能使用本系統線上查閱信用報告。
信用評分的分級
當我們在申請任何的信用貸款，或是申辦信用卡的時候，通常都是沒有任何的擔保品的，所以金融機構該如何評估你是否有任何的還款能力呢?
答案就是向「聯合徵信中心」查詢你的信用報告，藉此來評斷是否該不該核貸或是讓你通過任何的金融商品。
若信用分數越高（０分、２００分～８００分），就越容易借到款項。
另外金融機構除了使用「信用分數」，也能利用「聯徵查詢次數」來評估信用。
若在短時間內使用多次查詢，銀行就會認為你常常會有借貸的需求，每多一次查詢紀錄，信用分數就會變低，會大大影響貸款的通過率！
信用分數的高低會影響申請貸款核貸的狀況，而個人「信用評分」的分數有3種：
1.暫時無法評分：可能該申請人無信用卡或一年以上無銀行往來紀錄。
2.固定評分「200分」：申請人可能曾經有遲繳卡費的不正常紀錄，但已做改正(恢復正常繳款)所以評分為200分。算是最低的分數。
3.實際評分「200～800分」：通常會落在這個區間之內，要依照職業、公司大小、年薪及扣繳憑單等還款條件來去評估借款。另外每季會更新一次所有百分位區間資料。
若百分位區間為80%~90%，表示信用高過80%的受評者。
若目前信用評分分數不高，想要改善個人分數的話，只要之後正常繳款、控制負債的程度、減少被查詢次數，維持一段時間後，就會漸提升個人的信用評分。
參考資料：STOCKFELL聯徵分數是什麼?
JCIC評估信用分數的三大重點
1.繳款行為：信用卡、貸款、票據是否繳款正常。
2.負債程度：負債總額、負債型態、負債變動程度。
●負債總額：信用卡花費盡量不超過總額度的３０％。可調高額度。
●負債型態：不使用信用卡的預借現金、信用卡全部繳清。
●負債變動程度：定期繳納貸款不延期。
3.其他評估：信用調查申請、信用長度、信用型態
●信用調查申請：聯徵調查次數，一個月不超過三次、貸款半年內不再增貸。
●信用長度：培養一張信用卡至少３個月以上正常繳款。（類似培養短期借款）
●信用型態：使用房貸還掉信貸，使用信貸還掉信用卡預借，整合貸款，房貸扣分最低。
房貸＜信貸＜預借現金。
重大信用瑕疵案例
●信用卡費逾期繳款，繳清後揭露６個月。
●款項未繳強制停卡，揭露７年。
●貸款逾期未繳，繳清後揭露３－５年。
●退票、拒絕紀錄，退票／通報日起揭露３年。
銀行怎麼評定房屋貸款
除了上述的「信用評分」為評估基準以外，銀行還會依照你的基本資料進行評估，如下：
你的基本信息
1.年齡：２０歲以上、７０歲以下，
年齡＋貸款期限＜７５ ＥＸ：40歲買房貸款不得超過35年。
2.職業工作：三師、軍公教、穩定收入、薪資轉帳戶。
可參考【百大企業、專業身分】如何找到超低利率信用貸款
3.工作年資：超過一年以上，工作性質是否相同。
4.收入：如股票、利息收入、薪資收入等等其他可證明收入項目。
5.其他：學歷、房屋自有或租任、職稱。
負債程度
●DBR不超過22倍：無擔保負債總額/平均月收入≦22倍。
（簡單來說你總共欠銀行的錢不能超過你月收入的２２倍）
●月負債比不得高於６０～７０％：（既有＋新增）月負債支出／月收入。
EX：月收入四萬，每個月繳利息的錢，不得超過兩萬四～兩萬八。
●總資產負債比：總資產／負總資產≧1.5。
EX：我總資產（不動產＋股票價值６００萬），我的負債比例就不得高於４００萬元。
房屋狀況
●屋齡＋貸款期限：不得超過５０～６０年。
EX（想買入40年的房子，貸款期限不得超過20年以上）
●房屋的結構：磚造、加強磚造、鋼筋混泥土。
●房屋的地段：是否位於精華區？
避免於（殯儀館、加油站、資源回收站、高壓電、機場）附近。都會影響房屋貸款的估價。
●房屋狀況：大環境＞小環境＞屋況
大環境：地段、交通工具
小環境：市場、公園、餐廳、嫌惡設施等等
屋況：輻射屋、海砂屋、凶宅、危險山坡地、危樓等等
銀行的負債不能過高－銀行法第72條之2
根據銀行法第72條之2（住宅建築放款＋企業建築放款／存款總餘額＋金融債券發售比例）≦３０％
意思是每家銀行放出去的房屋貸款不能大於自身的存款的３０％。
你可以問問各家銀行的放款比例是否接近３０％，如果接近了，你的房屋貸款審核就會非常的嚴格，可能只會讓少許的VIP客戶通過而已。這也是需要注意的地方。
後記總結
銀行評估房屋貸款的條件，主要分成你自身的狀況，與房屋的狀況，除了你自身必須有所謂「良好的信用」以外，對於你買的物件，是否能增加貸款成數也非常重要。
這些只是很淺的房貸條件，作者推薦這堂《買房必知！告別無殼蝸牛的銀行貸財術！》
如果有房屋增貸需求請參閱：房屋增貸是什麼？必要掌握3個房屋增貸申請要訣【成功案例分享】
還沒買房或著正準備買房子的你，能夠有充足且完整的資訊。
尤其是個人信用這一塊，培養好信用，絕對讓你事半功倍。
我是Timmy陳奕廷，對理財、貸款、投資都很有興趣
希望文章能幫助到您。
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