最後更新日期： 2024-01-26

我在擔任貸款經辦時，經常會遇到顧客提供「不動產」作為擔保品來申請貸款，通常這些不動產都是有在正常繳貸款的情況下，還需要再申請出想要的額度使用。然而在申請房屋增貸前，其實有許多細節需要非常注意，才能順利核貸。

本篇要來跟大家解說，以我辦理房屋增貸的經驗為案例，說明房屋增貸借錢時必要掌握的3個申貸要訣與利率跟條件流程。以及分享客戶順利取得資金的案例。

什麼是房屋增貸

簡單來說名下有房屋或土地，購買時已申請了貸款，按時繳款（正常繳款滿一年以上）償還了部份本金，再次向原銀行申請房屋貸款，並順利取得一筆所需使用的金額。

等於是將房子增值的價值與償還給銀行的本金，再次申請出來使用。

然而市面上有許多使用房屋尋求資金的方法，有以下幾個名稱，房屋增貸、二胎房貸、房屋轉貸、企業不動產擔保貸款等等的方式，可以依照顧客的需求來做最適合的選擇。

房屋增貸是除了購屋貸款時，利率較低的貸款選擇！

房屋增貸的好處

大多數人都有「有土斯有財」的觀念，或是「要有房才能結婚」，在這樣的狀況下，房屋購入後通常都會想說乖乖繳款就好，但如果真的遇上無可避免的狀況，使用房屋增貸，是能在短時間，取得最低利率（比起汽機車或信用貸款）、最高額度的貸款方式。

房屋貸增貸的優勢

●房屋增貸還款年限可達20年
●利率低（2.19%-3%）
●額度較高，無(信貸)負債比22倍的限制
●收入支出比例80%以下
●審核時間快速，向原銀行申請約7-10個工作天
●不需要另外給付火險、地震保險等費用

房屋增貸可以貸多少錢出來

一般來說只要向原銀行提出申請，銀行會有不動產估價師評估，但相對會比較保守一些，大概會是近兩年房價成交的7-8成。

然而在申請前，可以大致查詢一下，不動產近期交易的房價，使用比較法來推估，自己的不動產大概能有多少的額度。（本估價法僅為自行比較市場行情，實際核准金額由金融機構決定）每件不動產都有不同的比較方法，本篇以社區型大樓為例，較符合大多數人的案例。

以桃園市桃園區「昭揚君匯」社區案件為例來說：

使用「內政部的實價登入網站」輸入社區名稱或地址，並設定顯示交易時間軸，可以看到112/05/15成交1,772萬/每坪35.1萬，首購的屋主成交總價為1,288萬/每坪27.5萬。
價格相較之下，差了將近485萬。

五年後鄰近房價高漲，再加上已償還了五年的房屋貸款本金與利息，此時要申請房屋增貸的金額可以這樣估算。

假設銀行很保守的以每坪31萬估價增值金額，房屋總價值為1,565萬(50.49坪數X31金額)，1,565-1,288=277。277萬的8成金額(277X0.8)=221.6萬。

五年的本金還款，扣除3年的寬限期，實際還款了2年的本金，假設每月還款本金為31,790
，2年總共還款了76萬左右。 本金還款部分參考：591房貸計算機

增值空間與還款本金總計297.6萬(221.6+76)

實際核准金額由金融機構決定，核准因素除了房價以外，還有年紀、收入、信用狀況、政策等等。

房屋增貸成功案例-日韓連線代購Y小姐

記得是陌生電話推廣聯繫到Y小姐，主要是做高質感的日韓貨品連線代購，聯繫時剛好Y小姐有計畫做一場佳節活動檔期，需要提前備貨準備資金，經過諮詢後發現，Y小姐的公司營收並不高，政府的企業專案貸款也已經申請過了，正常還款中。

於是我建議可以使用名下的不動產進行房屋增貸，但Y小姐認為，房屋很久沒人住，屋內有點雜亂，而且是贈與來的，房貸還在還款中，這樣還能申請嗎？

經過我的判斷並給予建議，Y小姐信用正常，雖然營收不高，但存摺看的到收支，且還有約接近6位數的餘額，代購也有一間實體小店面可佐證，最終把屋內簡單整理一下，順利核可撥款150萬。解決了檔期活動需要的週轉金，並賺取努力來的利潤。

小結論：
Y小姐是企業主身分
●有實際營收
●存摺有進出，且有近6位數餘額
●信用正常、無遲繳，信用卡偶爾繳最低
●有實際店面佐證

房屋部分
●房屋區域房價增值(尤其109-111年間)
●簡單收整，給予鑑價師好印象
●近期內無增貸(也沒想到可以增貸)

3個房屋增貸申請要訣

房屋增貸要訣1：保持良好的信用條件與財力狀況

若有申請房屋增貸的規劃，建議保持好以下幾個事項：
●各項貸款（車貸、信貸、房貸）按時繳清，勿拖延。
●信用卡全額繳清，避免使用循環利息或預借現金。
●申請前半年不申請任何貸款。
●維持良好的財力狀況，盡量將存款集中於要申辦銀行的存摺，不要出現月光族的狀況。

房屋增貸要訣2：屋內狀況保持乾淨整潔

申請增貸時，銀行會有專門的鑑價師進行鑑價，有些案件可能會實際訪查，因此強烈建議需要將屋內收整乾淨整潔，可給予鑑價師較好的第一印象，不會因為屋內凌亂造成扣分，也間接影響增貸額度。

若鑑價師需實際到訪，除了屋內收拾乾淨以外，保持屋內明亮，室內通風來增加房屋好印象喔！

房屋增貸要訣3：合理的增貸理由

資金用途有許多，但配合政府打房政策，如果在銀行電話訪查時，詢問資金用途，回答「裝潢」、「買房」的理由，會有可能當成有炒房嫌疑而被拒絕。

●若真的為房屋修繕等等，需提供裝潢估價單與簽訂合約較佳。

房屋增貸申貸流程

房屋增貸步驟一、申請與準備文件

向原銀行提出申請，並準備文件，如雙證件、財力證明(如薪資轉帳、年度扣繳憑單、勞保證明等等)

房屋增貸步驟二、房屋鑑價與個人信用審核

會依照房屋價值、繳款狀況、財力狀況進行審核，通常時間約5-7個工作日。

房屋增貸步驟三、對保與設定抵押權

額度順利核准後，如需追加設定抵押權，會再進行設定。

房屋增貸步驟四、撥款

等待地政設定完成後，將撥款至指定帳戶內。
以上房屋增貸流程從申請至撥款，大約需要7-10個工作天。

房屋增貸被拒絕的原因

向銀行申請房屋增貸被拒絕有可能是以下幾個原因：

1.信用與財力狀況不佳：近一年有貸款遲繳、信用卡遲繳的狀況發生，存款時常低於6位數，或是月光族。

2.職業收入不明確：工作收入領現居多，或著為佣金收入較不固定，存摺看不到收入進出。

3.收支比過高：每個月須要支付給銀行的貸款(貸款、信用卡等等)再加上這次要申請的貸款，已到收入的80%以上。

4.無增貸空間：可能房子還再寬限期，或地區房價無增值效益。

5.聯徵多次查詢：代表近期有申請信用卡或貸款項目，可能被婉拒都會有紀錄。

6.增資用途：前面有提到的資金用途，銀行會因應政府打防政策，回答「裝潢」、「買房頭期款」的用途可能遭到婉拒。

7.年齡過高：65歲以上，需有足夠的財力證明，或屋齡+貸款年限<50年，年齡+貸款年限<75-90年，這個區間範圍內，但有足夠的還款能力可以詳談。

延伸閱讀：【房貸審核】條件是什麼?銀行評估秘訣大公開

房屋貸款管道推薦順序-原銀行>轉貸>房屋二胎

原銀行：

你目前有打算使用房屋增貸，建議優先使用原銀行的房屋增貸，因為費用最低，時間相對較快速，且安全。

但如果有出現上述可能會未過件的原因，或著額度不夠使用，那麼就可以參考房屋轉貸或是房屋二胎貸款。

房屋轉貸：

將原本的房屋貸款，全部轉至另一家銀行辦理，重新審核一個貸款額度，但是所有的設定與保險流程都需要重新走過一次，申辦比較需要一些時間。

房屋二胎：

若被銀行婉拒，資金使用比較急迫，使以考慮使用房屋二胎，民間房屋二胎有上市公司辦理或是民間代書放款，兩種方向，可以依照房子的價值給出額度，審核較為寬鬆，額度能給比較高，但利率或手續費用可能較高！

如果不清楚自己的方向，可以與我聯繫「Timmy的理財手札諮詢服務」可以在申請前或是增貸被拒絕後，順利找到下一個能成功撥款且合適的資金管道。

房屋增貸問與答

Q1：房子還在寬限期可以增貸嗎?
A1：除非區域房價高漲，否則幾乎不可能通過，因為沒還到本金呀！只還利息而已，也會被懷疑是否以債養債，有財務上的風險。

Q2：房屋多久可以增貸
A2：只要繳款本金與利息一年以上，即可辦理增貸

Q3：房屋增貸的資金可以用在買新房的頭期款嗎？
A3：不行！央行祭出打房政策，不可使用房屋增貸資金使用於購置新房或裝潢，金融單位也會嚴格審核，若被查出核貸後短期內出現房屋貸款，放款銀行有權追回放貸款項，若為自家修繕，請提出證明即可！

更多中央銀行問與答→中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答

本篇房屋增貸文章與遠東銀行胡薳珊襄理共同發表

Timmy結論與提醒事項:

看似簡單的銀行房屋增貸流程，但其實有著許多限制，最常遇客人最大的問題是「財力證明」無法佐證，有些則是信用卡遲繳、或是信用空白等等因素，無法順利向銀行貸款。

辦理前可以先盤點自己的優劣勢，畢竟每個人需要用錢的原因不同，知道自己要怎麼申請才最符合需求，最終解決遇到的難題！

在此提醒，網路上有許多借款方法，也充斥的許多詐騙，請務必小心，切勿相信諮詢收費這件事！詢問都是不收費用的，Timmy我也提供貸款的免費諮詢。

借貸成功不是結束，謹慎維持財務與信用才是！　

Hi 我是 Timmy奕廷 這個網站主要分享貸款知識、基礎理財、省錢攻略。

曾於上市公司的企業金融部門服務，現在提供企業貸款、房屋轉增貸、汽機車貸款，個人信貸。

歡迎點擊下方圖片，加入LINE＠「Timmy理財手札LINE」貸款問題一對一諮詢！！！
並贈送「企業貸款全攻略-銀行、融資篇」

免費諮詢貸款相關問題：0983681158
Timmy奕廷-解決您遇到的難題！

你可能會想看

【中租企業融資】中小企業貸款-流程與經驗分享

汽車增貸能貸多少？原車貸款4大流程與注意事項

【中租機車貸款】本人實測輪你貸利率、流程分享