最後更新日期: 2024-01-26
我在擔任貸款經辦時,經常會遇到顧客提供「不動產」作為擔保品來申請貸款,通常這些不動產都是有在正常繳貸款的情況下,還需要再申請出想要的額度使用。然而在申請房屋增貸前,其實有許多細節需要非常注意,才能順利核貸。
本篇要來跟大家解說,以我辦理房屋增貸的經驗為案例,說明房屋增貸借錢時必要掌握的3個申貸要訣與利率跟條件流程。以及分享客戶順利取得資金的案例。
什麼是房屋增貸
簡單來說名下有房屋或土地,購買時已申請了貸款,按時繳款(正常繳款滿一年以上)償還了部份本金,再次向原銀行申請房屋貸款,並順利取得一筆所需使用的金額。
等於是將房子增值的價值與償還給銀行的本金,再次申請出來使用。
然而市面上有許多使用房屋尋求資金的方法,有以下幾個名稱,房屋增貸、二胎房貸、房屋轉貸、企業不動產擔保貸款等等的方式,可以依照顧客的需求來做最適合的選擇。
房屋增貸是除了購屋貸款時,利率較低的貸款選擇!
房屋增貸的好處
大多數人都有「有土斯有財」的觀念,或是「要有房才能結婚」,在這樣的狀況下,房屋購入後通常都會想說乖乖繳款就好,但如果真的遇上無可避免的狀況,使用房屋增貸,是能在短時間,取得最低利率(比起汽機車或信用貸款)、最高額度的貸款方式。
房屋貸增貸的優勢
●房屋增貸還款年限可達20年
●利率低(2.19%-3%)
●額度較高,無(信貸)負債比22倍的限制
●收入支出比例80%以下
●審核時間快速,向原銀行申請約7-10個工作天
●不需要另外給付火險、地震保險等費用
房屋增貸可以貸多少錢出來
一般來說只要向原銀行提出申請,銀行會有不動產估價師評估,但相對會比較保守一些,大概會是近兩年房價成交的7-8成。
然而在申請前,可以大致查詢一下,不動產近期交易的房價,使用比較法來推估,自己的不動產大概能有多少的額度。(本估價法僅為自行比較市場行情,實際核准金額由金融機構決定)每件不動產都有不同的比較方法,本篇以社區型大樓為例,較符合大多數人的案例。
以桃園市桃園區「昭揚君匯」社區案件為例來說:
使用「內政部的實價登入網站」輸入社區名稱或地址,並設定顯示交易時間軸,可以看到112/05/15成交1,772萬/每坪35.1萬,首購的屋主成交總價為1,288萬/每坪27.5萬。
價格相較之下,差了將近485萬。
五年後鄰近房價高漲,再加上已償還了五年的房屋貸款本金與利息,此時要申請房屋增貸的金額可以這樣估算。
假設銀行很保守的以每坪31萬估價增值金額,房屋總價值為1,565萬(50.49坪數X31金額),1,565-1,288=277。277萬的8成金額(277X0.8)=221.6萬。
五年的本金還款,扣除3年的寬限期,實際還款了2年的本金,假設每月還款本金為31,790
,2年總共還款了76萬左右。 本金還款部分參考:591房貸計算機
增值空間與還款本金總計297.6萬(221.6+76)
實際核准金額由金融機構決定,核准因素除了房價以外,還有年紀、收入、信用狀況、政策等等。
房屋增貸成功案例-日韓連線代購Y小姐
記得是陌生電話推廣聯繫到Y小姐,主要是做高質感的日韓貨品連線代購,聯繫時剛好Y小姐有計畫做一場佳節活動檔期,需要提前備貨準備資金,經過諮詢後發現,Y小姐的公司營收並不高,政府的企業專案貸款也已經申請過了,正常還款中。
於是我建議可以使用名下的不動產進行房屋增貸,但Y小姐認為,房屋很久沒人住,屋內有點雜亂,而且是贈與來的,房貸還在還款中,這樣還能申請嗎?
經過我的判斷並給予建議,Y小姐信用正常,雖然營收不高,但存摺看的到收支,且還有約接近6位數的餘額,代購也有一間實體小店面可佐證,最終把屋內簡單整理一下,順利核可撥款150萬。解決了檔期活動需要的週轉金,並賺取努力來的利潤。
小結論:
Y小姐是企業主身分
●有實際營收
●存摺有進出,且有近6位數餘額
●信用正常、無遲繳,信用卡偶爾繳最低
●有實際店面佐證
房屋部分
●房屋區域房價增值(尤其109-111年間)
●簡單收整,給予鑑價師好印象
●近期內無增貸(也沒想到可以增貸)
3個房屋增貸申請要訣
房屋增貸要訣1:保持良好的信用條件與財力狀況
若有申請房屋增貸的規劃,建議保持好以下幾個事項:
●各項貸款(車貸、信貸、房貸)按時繳清,勿拖延。
●信用卡全額繳清,避免使用循環利息或預借現金。
●申請前半年不申請任何貸款。
●維持良好的財力狀況,盡量將存款集中於要申辦銀行的存摺,不要出現月光族的狀況。
房屋增貸要訣2:屋內狀況保持乾淨整潔
申請增貸時,銀行會有專門的鑑價師進行鑑價,有些案件可能會實際訪查,因此強烈建議需要將屋內收整乾淨整潔,可給予鑑價師較好的第一印象,不會因為屋內凌亂造成扣分,也間接影響增貸額度。
若鑑價師需實際到訪,除了屋內收拾乾淨以外,保持屋內明亮,室內通風來增加房屋好印象喔!
房屋增貸要訣3:合理的增貸理由
資金用途有許多,但配合政府打房政策,如果在銀行電話訪查時,詢問資金用途,回答「裝潢」、「買房」的理由,會有可能當成有炒房嫌疑而被拒絕。
●若真的為房屋修繕等等,需提供裝潢估價單與簽訂合約較佳。
房屋增貸申貸流程
房屋增貸步驟一、申請與準備文件
向原銀行提出申請,並準備文件,如雙證件、財力證明(如薪資轉帳、年度扣繳憑單、勞保證明等等)
房屋增貸步驟二、房屋鑑價與個人信用審核
會依照房屋價值、繳款狀況、財力狀況進行審核,通常時間約5-7個工作日。
房屋增貸步驟三、對保與設定抵押權
額度順利核准後,如需追加設定抵押權,會再進行設定。
房屋增貸步驟四、撥款
等待地政設定完成後,將撥款至指定帳戶內。
以上房屋增貸流程從申請至撥款,大約需要7-10個工作天。
房屋增貸被拒絕的原因
向銀行申請房屋增貸被拒絕有可能是以下幾個原因:
1.信用與財力狀況不佳:近一年有貸款遲繳、信用卡遲繳的狀況發生,存款時常低於6位數,或是月光族。
2.職業收入不明確:工作收入領現居多,或著為佣金收入較不固定,存摺看不到收入進出。
3.收支比過高:每個月須要支付給銀行的貸款(貸款、信用卡等等)再加上這次要申請的貸款,已到收入的80%以上。
4.無增貸空間:可能房子還再寬限期,或地區房價無增值效益。
5.聯徵多次查詢:代表近期有申請信用卡或貸款項目,可能被婉拒都會有紀錄。
6.增資用途:前面有提到的資金用途,銀行會因應政府打防政策,回答「裝潢」、「買房頭期款」的用途可能遭到婉拒。
7.年齡過高:65歲以上,需有足夠的財力證明,或屋齡+貸款年限<50年,年齡+貸款年限<75-90年,這個區間範圍內,但有足夠的還款能力可以詳談。
延伸閱讀:【房貸審核】條件是什麼?銀行評估秘訣大公開
房屋貸款管道推薦順序-原銀行>轉貸>房屋二胎
原銀行:
你目前有打算使用房屋增貸,建議優先使用原銀行的房屋增貸,因為費用最低,時間相對較快速,且安全。
但如果有出現上述可能會未過件的原因,或著額度不夠使用,那麼就可以參考房屋轉貸或是房屋二胎貸款。
房屋轉貸:
將原本的房屋貸款,全部轉至另一家銀行辦理,重新審核一個貸款額度,但是所有的設定與保險流程都需要重新走過一次,申辦比較需要一些時間。
房屋二胎:
若被銀行婉拒,資金使用比較急迫,使以考慮使用房屋二胎,民間房屋二胎有上市公司辦理或是民間代書放款,兩種方向,可以依照房子的價值給出額度,審核較為寬鬆,額度能給比較高,但利率或手續費用可能較高!
如果不清楚自己的方向,可以與我聯繫「Timmy的理財手札諮詢服務」可以在申請前或是增貸被拒絕後,順利找到下一個能成功撥款且合適的資金管道。
房屋增貸問與答
Q1:房子還在寬限期可以增貸嗎?
A1:除非區域房價高漲,否則幾乎不可能通過,因為沒還到本金呀!只還利息而已,也會被懷疑是否以債養債,有財務上的風險。
Q2:房屋多久可以增貸
A2:只要繳款本金與利息一年以上,即可辦理增貸
Q3:房屋增貸的資金可以用在買新房的頭期款嗎?
A3:不行!央行祭出打房政策,不可使用房屋增貸資金使用於購置新房或裝潢,金融單位也會嚴格審核,若被查出核貸後短期內出現房屋貸款,放款銀行有權追回放貸款項,若為自家修繕,請提出證明即可!
更多中央銀行問與答→中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定問與答
本篇房屋增貸文章與遠東銀行胡薳珊襄理共同發表
Timmy結論與提醒事項:
看似簡單的銀行房屋增貸流程,但其實有著許多限制,最常遇客人最大的問題是「財力證明」無法佐證,有些則是信用卡遲繳、或是信用空白等等因素,無法順利向銀行貸款。
辦理前可以先盤點自己的優劣勢,畢竟每個人需要用錢的原因不同,知道自己要怎麼申請才最符合需求,最終解決遇到的難題!
在此提醒,網路上有許多借款方法,也充斥的許多詐騙,請務必小心,切勿相信諮詢收費這件事!詢問都是不收費用的,Timmy我也提供貸款的免費諮詢。
借貸成功不是結束,謹慎維持財務與信用才是!
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