最後更新日期： 2024-01-26

當你下定決心買房的那一剎那，就是20-30年的貸款背在身上，除非你很有錢，不然你一定要知道房屋貸款方案該怎麼選，對你自己最划算。本期整理市面上所有房屋貸款的種類與利率計算，讓你知道你該選哪個，另外可以搭配
【房貸審核】條件是什麼?銀行評估秘訣大公開 評估自身條件，順利核貸過關。

六種房屋貸款種類

市面上常見的房屋貸款有以下以個種類，本次將逐一分析與探討哪種類型誰適合。

●青年首購房貸
●指數型房貸
●固定型房貸
●理財型房貸
●抵利型房貸
●壽險型房貸

1.青年首購房貸

青年首購房貸專案是政府補助的房貸方案。
目前青年首購貸款的政策會到 2022年底，有跟政府合作青年安心成家貸款的銀行有八家，分別是台銀、土銀、一銀、合庫、彰銀、兆豐、華南、中小企銀。

青年首購條件

●借款人符合民法規定之成年年齡以上，且借款人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者。
簡單來說就是從你開始算，配偶跟小孩名下都沒有房產。（長輩有不算在內）

●最高貸款金額８００萬，最高８成核貸。
（一千萬總價的房子貸款八百萬，自備２００萬元，不含裝潢）

●償還方式：
一段式機動利率
（固定利率約1.4%）
二段式機動利率
（前兩年1.19%，第三年開始1.49%）
混合式固定利率計息方式
（第一年1.37%，第二年1.47%，第三年開始為1.49%）
選定不得變更，最長可貸款30年。

更多問答QA資訊可以看台灣銀行青年成家貸款QA

青年首購優缺點

優點：如果購買物件是1000萬以下的房子，若成功貸款到8成，一段是利率僅1.4%，在自身沒有任何優勢條件下，非常優惠的，在這邊推測，可能貸款到八成的機率比較高。另外有寬限期5年的空間。

缺點：超過1000萬的房屋案件就不適用了，再加上目前屬於低利率時代，低於1.4%利率的方案也非很多。
舉例（星展銀行指數型房貸1.31%起、合作金庫幸福成家方案1.34%）。

2.指數型房貸

指數型房貸利率＝本行定儲利率指數＋固定加碼利率

指數型房貸利率定價標準且透明化，業者根據國內前幾大行庫的兩年期定儲利率指數為基準，依照約定作調整。
因此，利率走低，指數型房貸也將跟著調降利率，對房貸戶相當有利；一旦利率反轉上揚，指數型房貸也會隨著調升利率，此時房貸戶得付出較高之 的利息成本。

本行定儲利率指數可從各家銀行查詢。
●以台灣銀行為例，2021/06目前定儲利率約0.8%（參考六家銀行一年期定期儲蓄存款固定利率）。

●固定加碼利率就按照各家設定而不同了，因申請人的信用狀況而定。

指數型房貸優缺點

優點：公開透明、低利率時代
按照近10年來的定儲利率指數，從1.7%到目前的約0.8%，大環境利率持續下降，也相對能得到較優惠的貸款利率。

缺點：方案需注意提前繳款的違約金、升息
如果政府提升利息，那麼就會成為一大缺點了；另外要看合約是否有綁定還款年限。

●適合固定收入，且看好未來利率持續低者。

3.固定型房貸

固定型房貸利率簡單講，就是只有一個利率繳費到底，也可稱為一段式利率。特色在於貸款人不會因為市場的變動，而影響每月要繳出的房屋貸款利息，可避免升息的風險，但利率通常較高，超過2%以上。
舉例：青年貸款有一段式的利率為1.4%一率到底的固定型房貸。

固定型房貸優缺點

優點：利率固定、避免市場升息
市場若持續升息，那就恭喜，但如果降息就比較沒麼優惠了…

缺點：普遍利率較高、無法參與市場、轉換需違約金
銀行一定會將利率提高，因為你不參與市場的風險，但是若市場利率更低，對於貸款人絕對是一項不好的事情，
另外若想轉換成其他形式的貸款方案，必須要支出違約金。

●適合收入穩定，心態平穩者。

4.理財型房貸

常常說買房子就是買入資產，而房子卻也佔據你資金的一大部分，那麼理財型房貸會是「靈活運用資金」的好選擇。
簡單說明：就是將你已繳出的房屋貸款，能夠轉成隨借隨還的可動用資金（借了還可以再借）。
以實際銀行案例說明：（安泰銀行－財源滾滾理財型房貸）

●案例王先生是一位中小企業老闆，有天一個供應商需要支出現金５００萬作為訂金，
王老闆向銀行申請３００萬理財型房貸資金，其餘２００萬使用自己的存款，
而３００萬「以日計息」
算法：貸款金額×利率÷３６５日× 借款日期 ＝當日利息。
以借用３０日為例3000000 × 2.3% ÷ 365 × 30= 5671NT利息費。

理財型房貸優缺點

優點：靈活運用資金、隨借隨還
以上述案例說明，若貸款人繳款都正常，當有資金需求時，可隨時借出，並按日計費，靈活運用。
借款公式（借出金額×利率÷３６５日× 借款日期 ＝當日利息）。

缺點：貸款利息較高約2.26%起
由於能靈活借貸的關係，利率相對會比較高，銀行也會賺取較高的費用，但比起資金運用，有需要的人我相信還是會選擇這樣子的方案。

●適合有資金需求者。

5.抵利型房貸

所謂的「抵利型房貸」，指的是將「存款」與「房貸」帳戶連動的產品，假設你在各個銀行都有一些存款，總和約50萬，你今天ABC銀行的抵利型房貸，你就必須在ABC銀行開一個專門的帳戶，將50萬集中，若房貸總額是800萬，而此時，你的貸款額度將會剩下800-50=750萬的總價來計算利息。

另外，若你是有儲蓄習慣的人，月薪扣掉房貸還有餘額存款，將存款定期投入專門帳戶內，也能快速減少你的貸款額度，而且若有急需要使用資金時，也可調動此帳戶的錢來去當作緊急使用，可說是能屈能伸呀。

抵利型房貸優缺點

優點：既有存款降低房貸利率
每個月扣除房貸與既有的生活費後，還有預算投入專門帳戶（抵利型專案帳戶）可以更快減輕自己的利息壓力。
並且保有緊急預備金可使用。

缺點：免息有上限、抵利並非100%抵銷
存款再多也有限額與利率上的限制，另外有些利息會較高。

●適合獎金收入者，或有存款的理財規劃者。參考專案（渣打銀行－MortgageOne 靈活房貸 (抵利型)）

６壽險型房貸

房貸是人生中最大一筆負債，負債增加，風險也相對增加，所以市面上也常出現，房貸配合壽險的方案，主要原因是避免發生意外「債留子孫」的避險專案，對保險來說，費用會比一般壽險低，對於房貸來說，利率可能相對高一些。
可以參考（華南銀行－貼心福貸）

壽險型房貸優缺點

優點：風險控管、優先償還房貸
我覺得蠻適合給沒有配置壽險、醫療、癌症保險的人使用，買房也做保險規劃，或著是家裡唯一的支柱，需要一份保障，可以選擇這樣子的壽險型房貸。

缺點：利率較一般方案高
由於需要配合壽險的保險費用一起繳給銀行，利率上比一般指數型房貸較高。

●適合高風險職業、需要保障者。

6大方案總整理

總結

市場上有需求，銀行就會提供什麼樣的產品，你必須去評估你自己適合哪樣子的房貸方案，本次介紹的六種方案，也是市面上常見的，尤其以政府補助的青年首購房貸專案，會是很多人選擇的方案。

另外推薦讀者可以到：５９１房貸利率比較網 進行房屋貸款的比較，輸入自身條件，貸款總額、自備款、貸款期限等，因素來進行方案篩選，不過詳細貸款細節，除了自己要做好功課以外，也可以向銀行行員諮詢。
對於銀行審核可參考→【房貸審核】條件是什麼?銀行評估秘訣大公開

●房屋貸款計算機

希望本篇介紹能讓你知道常見的房貸類型，選擇適合自己的，買房路上不吃虧！

我是TIMMY，對於貸款知識、投資理財都很有興趣。 平安順心。

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